相続対策のセオリーは不動産投資
相続税対策を考える場合、セオリーは不動産購入です。不動産を購入するだけで相続財産の価値を減らすことができ、収益物件とすれば安定したキャッシュフローも生まれ、生活を豊かにしたり、納税資金にしたりできるからです。
しかし、不動産投資は落とし穴も結構多く慎重に判断すべきところもあります。本稿では、相続対策としての不動産投資のポイントを場合分けして説明します。
相続財産が控除額を大幅に超える場合
相続財産が控除限度額よりもかなり大きい場合、節税効果の高い物件を購入する必要があります。通常、不動産は売価が高ければ高いほど評価額との差で節税効果が生じますので、高い物件を購入するのがセオリーです。こうして節税対策でタワーマンションの最上階の部屋を購入する方は多数おられます。
しかしここで注意すべき点がいくつかあります。まずは、居住目的ではなく節税目的で購入した不動産については節税効果を認めない判例などの傾向が強まっている点です。賃貸するなり親族に済ませるなり、誰がしかに一旦は済ませるべきでしょう。
次に高い物件は売却に時間を要する点です。また、タワーマンションは高層階に行けば行くほど評価が高くなり税金も高くなるため、収支がとれるかはきちんと算定しなければいけません。
一般的には最上階はプレミアムがつき、高いけれども高く売れる可能性が高く、税務署対策をきちんと行えば、階下の物件よりも有効な相続対策がしやすいと言われています。
相続財産が控除限度額をわずかに超える場合
相続財産が控除限度額を少し上回る場合、不動産購入により控除限度額以下に落としてしまう戦略が考えられます。このケースでは、不動産を単独で購入するほか、小口不動産商品を購入して調整することも考えられます。
こうした商品を購入する際に気をつけるべき点が２つあります。１つは購入価格と評価額との差。これが大きいほど節税効果が大きく、小口不動産商品などはそうした不動産を予め選定しているため、投資しやすい商品です。
とはいえ、割高な商品を買えばよいというわけではありません。相続人からすれば、高く売りやすい不動産を残してほしいからです。そのため２つ目に想定売価と購入価格の差額の小さい（プラスなら大きくてもよいですが）物件であることが望ましいです。
考慮する事は意外に多い
こうしてわずか数百万円相続税評価額を落としたいだけであっても考えることはたくさんあります。何を買えばよいか不動産屋や仲介業者に聞いても意味がありません。こうした業者は時間をかけずに成約させることが利益につながるため、悪質物件こそ紹介されなくとも、最善の購入は一緒に考えてくれません。
検討すべきは、再売却価格～購入額～評価額の差額に、売りやすさ、収益性の程度などたくさんあります。
まとめ
こうして相続税対策として不動産を購入するとしても、考慮すべき事は多く、迷ったら相続税と損益計算に長けた専門性に相談するのが望ましいです。
当研究所では不動産取引経験も多く、相続税にも詳しい弁護士・公認会計士が貴方の最善かつ安全な節税対策の相談に対応しています。下記よりお気軽にご相談ください。
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