子どもは住み慣れた家に住み続けたい
離婚する際、子どもの親権は多くの場合、母親がとれますが、十分な養育費をとるのはなかなか困難で、多くのケースでは生活費の確保が大変になります。
生活費圧縮のために実家に戻るというのがよくあるパターンですが、子どもは住み慣れた家に住み続けたい。転校したくない。友達と別れたくないと言う可能性も高いです。
生活費に苦労しているのであり得ない選択肢ですが、子どもの願いである以上なんとかかなえたいのも実情。そこで本稿では離婚後も母子で、父親がローンを支払っていたマンションに住み続けられるかどうかを検証します。
まずは純財産価値の算定を
離婚時にリスクが低く財産移転できる手法として財産分与があります。財産分与は夫婦の共有財産を、離婚を機に分けるだけなのでよほどのことがな限り非課税です。
ここで、マンションの純財産価値。すなわち正味の価値からローン残高を差し引いた金額をまず算定する必要があります。この額が小さいほど財産分与による解決の可能性が高まるからです。
少し前までは中古マンションは大抵オーバーローンでマイナス価値でしたが、最近では新築マンションの高騰により都心部の中古マンションも高騰しているため、意外に大きなプラスのマンションもあるため、要確認です。
所有権を移転するならローンの借り換えが必須
こうして、オーバーローンではないけれどプラスの程度も低いマンションであれば、離婚条件の調整によって母親がマンション所有権を得ることは難しくありません。
しかし、ローンつきのマンションを母親に移転する場合、母親が残ローン全額を背負って審査を受ける必要があります。夫婦間で収入格差のある家庭ではこれが大きな障害で、財産分与による移転は断念せざるをえないことが多いです。
明確な契約違反だが母子だけ住み続ける
住宅ローンは契約者が住み続けることを条件に低利で貸し付ける制度ですので、父親が契約者であれば、仮に父親が不倫して出て行った場合や、犯罪で収監された場合でも契約違反で一括償還を求められ、できなければ抵当権を実行されます。
そのため、離婚後も別居する父親が所有者としてローンを支払いながら母子だけが住むのは、明確に契約違反でバレたら弁解の余地はないのですが、銀行もそこまで調査しないと踏んでこの選択肢を選ぶケースもしばしばあります(弁護士は反対します)。
仮に離婚時点におけるマンションの純財産価値がゼロであったとしても、父親としてはローンを支払い続ける以上は負の財産であるため、少なくともローン支払額は家賃として支払ってもらわなければ赤字であり、こうしてローン支払額と養育費を相殺してマンションに住み続ける、という手順は、「契約違反ですが」事実上存在します。
最後の精算をどうする?
こうして養育費を減らしてマンションに住み続けたとして、最後に問題となるのは、離婚時はゼロに近かったマンション価値が、ローンを完済するとそれなりのプラスになっていることの処理です。
離婚時にはほぼゼロで財産分与を完了している以上、その後に移転したら譲渡所得等の問題が生じます。既に離婚して長い元夫婦がこの段階で円満な話し合いができるとは考えにくく、離婚時にこの処理までやり切らなければどこかで解決しきれない問題が爆発してしまう危険が高いです。
まとめ
離婚後も母子でマンションに住み続ける(父親だけ追い出す)手法はないわけではありませんが、最後までやりきるには、離婚時点でローン完済時まで見越してシナリオを描き切ることが不可欠です。
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