移転登記せずに住み続けるケースは依然多い
今年から相続財産の登記義務が強化されましたが、依然として未登記で放置または居住し続けるケースは大変多いです。例えば祖父がなくなってその建物を未登記のまま祖母が住み続ける場合、
・登記手続きが面倒、費用がかかる
・どうせ子への二次相続が発生して二度手間になる
・移転登記しなくても生活に支障ない
といった理由が考えられます。しかし、この移転登記は放置しすぎるとある一定の段階を経たところで、大きなリスクが顕在化してしまいます。そこで本稿では、未登記の危険とその対策を紹介します。
移転登記手続は面倒ではない
移転登記の前提として遺産分割協議は、相続人全員の合意で必ず行う必要があります。これをしなければ遺産は延々と相続の度に細分化されて共有状態となり、身動きがとれなくなってしまいます。
この遺産分割協議が終了していれば、移転登記手続はそう難しくなく、司法書士などに依頼しなくとも、自身で行うことが可能です。すなわち、相続人全員が会する場面で遺産分割協議を確定しておくことが何より大事で、移転登記手続自体は、遺産分割協議までできていれば急がなくても良い、と考えることもできるでしょう。
中間省略登記はできない
祖父から祖母、そして子へ２度移転登記するなら祖父から子へ一度の手続でいいじゃないか、と考えがちですが、法律上中間省略登記はできず、結局２度移転登記手続きを行う必要があります。
祖父から子へ直接移転登記したければ、祖父の一次相続の際に子に相続させる遺言や、子が相続する遺産分割協議を行う必要があります。
配偶者居住権の活用
遺産総額によって戦略が変わるのですが、祖母が建物に住み続ける場合、建物所有権は子に移転しつつ、配偶者居住権をつけることが有効な場合があります。
祖父⇒祖母⇒子と不動産を承継すると、祖母の二次相続の際に控除額オーバーが生じてしまうおそれがあります。しかし、子に建物所有権を移転して売却されると、祖母はその家に住み続けられなくなってしまう。そこで、子に所有権を移転しつつ、配偶者居住権を登記することで、上記の課題を解決することができます。
二次相続の際に配偶者居住権は自然消滅する（抹消登記手続は必要）ので、税務上のメリットがあることもおいしい仕組みです。
まとめ
以上のように、建物の名義を移転しない理由はいくつかあるのですが、デメリットが大きいため、少なくとも税務対策をしながら遺産分割協議を完了するところまでは終えておく必要があります。
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