資産運用として不動産投資の人気が上昇
金利上昇時代に資産運用しないのは「穴の空いた財布」でお金を持っているようなもの、と言われ、投資人気が高まっています。とはいえ、リスクはできる限り背負いたくないため、NISAで手堅く始める方が増えていますが、もう少し予算のある方は不動産投資を目指す方が増えています。
不動産投資のオーソドックスなパターンは、中古物件を購入してこれを賃貸し、賃料収入を得るというものです。優良な借主がつけば不動産投資は非常に有効ですが、そううまくはいかないリスク要因はたくさんあります。その全部を紹介することはできませんが、本稿では不動産投資を始めようとする方が最初にこれだけは気をつけたい点を整理します。
不動産投資は「貸し」て、「売却し」て初めて成立
不動産投資をする場合、最初の意思決定は物件選びですが、これは比較的楽しいはずです。ウェブサイトに掲載されていたり、不動産屋が紹介する物件は、それなりに魅力的なものが揃っているからです。本当は、その魅力の裏に隠された欠陥がないかどうかまで見抜く必要があるのですが、本稿ではそこはさておき、まずはその魅力は現在のものに過ぎないことを明確に意識する必要があります。
不動産投資の利益は簡単に計算すると、保有期間中の賃料収入―不動産の保有期間中の価格下落損―売買手数料―経費―税金、です。この計算式を見て分かるとおり、賃料収入を最大化し、価格下落を抑えることが投資成功のために不可欠です。
賃料収入はその不動産を保有する期間を通じた収入ですので、現在の物件の状況だけでなく、数年後も借主がつくかどうか、隣人や近隣環境の変化まで想定して考える必要がありますし、価格下落を抑えるためには、いつ売るかを想定の上、その未来にいくらで売れるかを吟味する必要があります。
昨今、都心部の治安の良いエリアの駅近物件は値上がり傾向にあるため、多少、初期費用は高くてもこうした「魅力が持続する」物件を選ぶのが手堅いです。
リーガルリスクは弁護士から保証会社へ
不動産投資で最大のリーガルリスクは詐欺ですが、これはまっとうな登録事業者を通じて手続をすればほぼ回避することができます。その次に大きなリスクは借主の賃料不払いとそれに伴う退去要請で、これを誰かに頼むのであれば弁護士しかいません。
ただ、近時、賃料保証会社が介入するのが当たり前になっています。賃料保証会社が入ると一定限度までは未収賃料を立て替え払いしてくれますし、保証会社の顧問弁護士を通じて明け渡し請求も代行してくれます。そのため、借主が賃料保証会社に加入してくれれば、弁護士に相談するケースは大幅に削減できるため、普通は賃貸借契約に際して賃料保証会社との契約を条件とし、普通の会社員などの借主は問題なく契約できます。契約できないのは無職の高齢者や生活保護を受けている方など。こうした方に物件を貸すと賃料トラブルに発展する可能性が高いため、賃料保証会社の審査に落ちるかたには物件は貸さないのがセオリーです。
税務リスクにおいては費用管理が要注意
不動産の賃料収入が入るようになると、不動産所得の税務申告が必要になります。経費が減価償却費だけであれば個人でも対応できるかもしれませんが、物件が劣化してくると様々な経費出費が生じてきます。また、賃料の支払が遅れるケースも時々生じる可能性があります。
こうした収入や経費、確定申告の時点でまとめて処理すれば良いわけでは必ずしもなく、きちんとルールに則って処理する必要があります。そのルールを確定申告の時点で知ってももう節税が出来ないケースもあります。
そのため、それほど多くない賃料収入であっても、安い税理士を探してきちんとプロに手続を進めてもらうことが確実で、お得な結果になることも多いです。
財務リスク対策は感度分析と「いつ売るか」決める
不動産投資は売却完了をもって初めて成立するものなので、いつ売るかをまず決める必要があります。相続税対策であれば売らずに持ち続ける方が得であることが多いですが、相続人にいつ売るか決めるよう伝えておくことが必要です。
こうしていつ不動産を購入して、いつ不動産を売却するかが固定されると、売買手数料の出入りの時期も確定されるため、概算の収益計画を立てることが可能になります。
賃料が毎月間違いなく入れば収益計画は良好なものになるでしょうが、どうしても借主が退去し、次の借主がつくまでの間の空室期間は発生します。そこで公認会計士は、「感度分析」を行い。どの程度の空室率になるとどの程度収益性に影響が及ぶかを計算して収益計画を整理することが多いです。空室率が大きくなると収益性は悪化しますので、出入りの激しいワンルームよりもファミリー物件の方が一般的には投資対象として選好されています。
まとめ
以上のように、不動産投資は、最後に売り抜ける物件探しから、法律・税務・会計にわたって広い範囲にリスクが散らばっており、細心の注意を払って決断する必要があります。
当研究所では、こうした不動産投資全般をサポートできるCFP・弁護士・公認会計士が貴方の不動産投資戦略を力強くサポートします。下記よりお気軽にご相談ください。
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